私下交易拆迁安置房 房屋买卖合同也有效

 2007年，小张向小李买了胡埭一套安置房用于结婚，该房屋因政策原因当时尚不能上市交易，也未办理房产证，双方遂根据拆迁安置协议的房屋面积119.33平方米签订了《房屋转让协议》，成交价为23万余元，小张一次性付清房款。办理转让过户手续时，小李陪同小张办理，并提供相关的证件，过户费用由小张承担。同日，小张支付房款，小李交付了房屋。后小张使用该房屋至今。

2017年，该房屋终于具备办理房产证的条件，但小李看到房产证上面积是135.45平方米，就不同意配合小张过户了，觉得自己白白送出了十多平方米，于是要求小张按该房屋现在的市场价补足面积差价后再过户。小张不同意补差价，认为自己就是购买的整套房屋，而非以单价乘以面积计算房屋价款，于是将小李告上了法庭。

滨湖法院审理认为，小李与小张签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。小张已按约支付了房款，并实际入住、使用该房屋，而小李已取得涉案房屋的产权证，涉案房屋也已具备办理产权转移登记手续的条件，故小张要求小李继续履行合同，配合其办理产权转移登记手续，应予支持。

关于小李提出要求小张就涉案房屋按照现市场价支付面积差价的反诉诉讼请求，滨湖法院认为，首先，双方在签订合同后，已按约履行。现双方对于房屋价款如何确定产生争议，虽房屋买卖中介反映当时可能按照面积单价确定房价，但涉案合同中并未明确约定定价标准。按常理，房屋买卖双方应该是在对房屋所处地段、楼层、结构、面积等各因素综合考虑的情况下协商确定的房屋价款。且双方在签订合同时，产权证尚未办理，应当能预见最终产权登记时核定的面积与《房屋拆迁补偿安置协议书》上所载面积可能不符，此类情况在房屋拆迁补偿安置过程中亦为常见，双方在此情况下签订合同即表明按照房屋现状进行交易，即使今后面积产生误差，双方亦接受此种瑕疵给付；其次，双方在签订涉案合同时并未对出现登记面积与协议面积不符约定相应的处理办法，事后双方亦未对此情况达成补充协议，实践中亦无相应交易习惯；再者，小李并未因此额外缴纳拆迁安置差价款，并未产生损失。综上，小李要求小张支付面积差价的反诉诉请无事实及法律依据，不予支持。

综合上述情况，滨湖法院判决《房屋转让协议》合法有效；小李于判决生效后十日内配合小张办理房屋产权转移登记手续。

【法官点评】

拆迁安置房私下交易的面积和单价应按房屋买卖合同的约定

拆迁安置房因政策原因在一定期限内不具备上市交易的条件，但私下确实存在大量的安置房买卖，这就会带来一个问题：当房产证面积与安置协议上载明的面积不一致时，房屋买卖双方的利益如何平衡？

一般而言，如果双方在房屋买卖过程中明确约定了房价按照面积乘以单价的计算方式来确定，则买房人补差价比较符合双方签订合同时的预期，但该差价也应该按照当时房屋的市场价确定，而不是产生争议时的市场价。如果双方在签订合同时并未明确约定房价的计算方式，为保障交易安全，即使出现产证面积与协议上的面积不一致，也不宜再补足差价。